Покупка недвижимости во Франции: руководство для «чайников»

Это руководство было написано, чтобы дать вам общее представление о процессе покупки недвижимости во Франции. Пожалуйста, пользуйтесь ссылками и подсказками, чтобы в ваших познаниях остался минимум белых пятен.

На самом деле процесс покупки недвижимости во Франции  очень прост и хорошо регламентирован. Ежегодно сотни тысяч иностранцев находят и покупают здесь дома своей мечты, не сталкиваясь на пути ни со сложностями, ни с проблемами. Безусловно,  как и на любом поприще, здесь могут возникнуть определенные трудности, но большинство из них встречается, потому что покупатели заранее не уточняют, что им надо делать и как поступать в определенных ситуациях. Дополнительным препятствием может стать языковой барьер и отсутствие элементарных знаний французского языка. Это руководство было подготовлено, чтобы дать вам независимые советы и ответить на самые распространенные вопросы.

Важнейший аспект, который необходимо учитывать, заключается в том, что процесс выбора надо начинать заранее. Поэтому даже если вы можете выделить достаточно времени на ознакомительную поездку, целесообразно выполнить домашнюю работу, результаты которой впоследствии сэкономят вам массу времени и сил.

Где купить недвижимость во Франции

Есть несколько способов стать счастливым обладателем французской недвижимости: можно купить объект в частном порядке, через нотариуса или прибегнув к помощи риелтора (immobiliers). Иностранцы, как правило, предпочитают покупать через агента по продаже недвижимости, так как это более знакомый процесс, и вы с большей вероятностью найдете специалиста, который говорит на вашем родном языке. Одной из таких компаний является Кофранс, чьи сотрудники не только говорят по-русски, но и проживают на Лазурном берегу Франции, зная все тонкости процесса купли-продажи и бытовых вопросов.

При выборе риелтора, убедитесь, что он является членом зарегистрированного органа, например, FNAIM, SNPI или UNPI. Эта информация должна быть доступна в офисе специалиста. Не работайте с агентом, не посетив его офис – не стоит организовывать встречи исключительно на парковке или на непосредственном просмотре объекта.

Чаще всего риелторы просят подписать «Bon de visite» – соглашение, удостоверяющее, что  именно этот агент показал вам недвижимость. Этот документ позволяет предотвратить потенциальные конфликты между агентами.

Цены на недвижимость во Франции

Цены, отображаемые на витринах французских агентств по продаже недвижимости или в интернете, должны включать комиссию агента (в пределах от 4% до 10% от стоимости объекта). Стоимость должна сопровождаться буками FAI, если это так, то есть в случае, когда в цену включен гонорар агента. Но учтите, что в указанную цифру, как правило, не входит плата за нотариальные услуги. Всегда при просмотре объявления уточняйте, что именно включено в цену. Попросите смету всех дополнительных платежей и не забудьте прибавить к этим цифрам НДС (19,6%).

Предложения

В отличие от российской или украинской реальности, во Франции принято делать ценовые предложения на понравившуюся недвижимость. Так, если вы знаете, что объект уже давно выставлен на продажу или что продавец остро нуждается в финансах, то можете предлагать свою стоимость, которая будет ниже запрашиваемой. Конечно, все эти переговоры можно вести через риелтора.

Изыскания и инспектирование

Как правило, при покупке дома во Франции не проводятся изыскания, поскольку в профессию геодезист здесь вкладывается иное понятие. Если вас беспокоят некоторые аспекты приобретаемой или обновляемой недвижимости во Франции, вы можете обратиться к помощи местного строителя, который выдаст вам экспертное мнение и составит смету предстоящих расходов. Это надо делать до того, как вы согласовали стоимость и подписали какой-либо документ, особенно если вы планируете проводить масштабные ремонтные работы. В случае если вам нужен профессиональный строительный совет, но сейчас нет на это времени, то прежде чем подписывать контракт, попросите нотариуса включить оговорку в Compromis de Vente – это гарантирует, что покупка впоследствии вас не разочарует.

Другие моменты, которые следует учитывать

Прежде чем подписывать что-либо, убедитесь, что имеете на руках план объекта и земельного участка  (запросите кадастровый план в местной мэрии или у агента). Убедитесь,  что рядом с вашим домом не планируют возводить частные или общественные постройки, офисные или сельскохозяйственные здания. В противном случае вы рискуете несколько ближайших лет жить на строительной площадке, а наличие новых объектов в непосредственной близости от вашего дома непредсказуемым образом повлияет на стоимость и ликвидность вашей недвижимости во Франции.

Нотариус

Как только вы найдете идеальную недвижимость и согласуете ее стоимость, фактически руководство процессом перейдет в руки нотариуса, поскольку это единственное официальное лицо, кому французский закон разрешает сопровождать сделку.

Существует два ключевых документа, которые вам придется подписать, чтобы стать полноправным собственником недвижимости во Франции: Compromise de Vente и Acte Authentique.

Нотариус взимает плату – обычно от 2% до 8% от «чистой» стоимости объекта (чем дешевле собственность, тем выше процент). Все эти затраты могут быть уже включены в стоимости недвижимости, если вы покупаете жилье через риелтора. Однако убедитесь, что плата включена – лучше изначально быть в безопасности, чем потом сожалеть о собственной недальновидности.

Нотариус по закону обязан быть беспристрастным и действовать в одновременных интересах продавца и покупателя. Иностранцам это может показаться странным, но подавляющее большинство сделок во Франции оформляется только нотариусом. Риелтор должен порекомендовать нотариуса, но, исходя из вышесказанного, выбор конкретного нотариуса мало влияет на исход дела. Если же вы не уверены в том специалисте, которого посоветовал агент, то имеете право самостоятельно найти и назначить нотариуса, кроме того, каждая из сторон – продавец и покупатель – могут попросить сопровождать сделку своих нотариусов. Это не увеличит расходы, поскольку два специалиста разделят между собой причитающийся им гонорар. Возможно, это наиболее разумный вариант покупки. Кроме того, вы можете получить независимую юридическую консультацию у профессионала, никак не связанного со сделкой, но в этом случае только вы будете нести ответственность за дополнительные финансовые расходы.

Перевод

Хотя вы можете найти нотариуса, который говорит не только на французском языке, важно понимать, что все юридически значимые документы будут составлены именно на французском, и часто там будут фигурировать незнакомые вам термины. Некоторые агенты могут перевести Compromis de Vente, но это не является их основной ролью, а значит, нельзя возлагать на них ответственность за точность перевода. Если вы не уверены в каких-либо аспектах контракта, то должны обратиться за профессиональным переводом либо во Франции, либо в своей стране. Во Франции существуют официально зарегистрированные переводчики, имеющие право переводить юридические документы. Спросите риелтора, может ли он порекомендовать вам независимого переводчика, и не забудьте внести в свою статью расходов плату за перевод.

Compromis de Vente (первый контракт)

Как правило, Compromis de Vente является первым документом, который вы должны подписать. Он излагает основные условия соглашения между покупателем и продавцом. Обычно этим договором предусматривается выплата депозита в размере 10%, вся сумма которого удерживается нотариусом. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами и является юридически обязывающим документом. Единственной возможностью «выйти» из соглашения является несоблюдение  одной из сторон любого пункта договора.

Compromis de Vente включает дату ожидаемого подписания основного контракта (Acte Authentique). Обратите внимание, что оговоренное число не является юридически обязательным и обозначается в качестве ориентировочной даты, к которой стремятся обе стороны.

Для того чтобы заключить соглашение, вам необходимо предоставить паспорт, документы о браке и документы о разводе (при их наличии). Если вы решили оформить ипотеку во Франции, вам также понадобятся документы с подробной информацией о кредите.

Clauses suspensives (условные оговорки)

Условные оговорки позволяют вам отказаться от покупки при определенных обстоятельствах, поэтому их важно продумать, прежде чем подписывать Compromis de Vente. Вы можете добавить в соглашение любые предложения (при условии, конечно, что продавец готов их принять). Если вы пользуетесь ипотечными средствами, нотариус автоматически включит этот факт в условную оговорку – это означает, что если кредитор вам откажет в предоставлении займа,  вы не будете обязаны продолжать покупку, и можете получить обратно свой гарантийный депозит в полном размере. Другие стандартные оговорки, которые вы можете включить в соглашение: гарантия того, что вы можете получить разрешение на перепланировку, чтобы выполнить ремонт и провести определенные работы. Вам нужно очень внимательно обсудить эти положения с вашим агентом и с нотариусом на момент подачи предложения.

Многих проблемных сделок или споров можно было бы избежать, если бы покупатели вносили грамотные оговорки на начальном этапе.

Свинец, асбест, термиты и энергетические отчеты

Эти отчеты группируются в единый документ, известный как DTT (Dossier de Diagnostic Technique). Все это требуется действующим законодательством и ложится (в том числе и финансовым бременем) на плечи продавца. Оговоренные выше отчеты прилагаются к соглашению compromis de vente. Ответственность за соблюдение этого требования и за предоставление всех документов ложится на нотариуса. Исследование на наличие термитов зависит от региона Франции. Продавцы домов, где есть плавательный бассейн, обязаны представить отчет о характеристиках безопасности бассейна.

Выжидательный период на обдумывание

После того, как обе стороны подписали Compromis, у вас, как у покупателя недвижимости во Франции, наступает период обдумываний, который длится 10 дней. В течение этого времени вы можете отказаться от заключения сделки без необходимости уплачивать штрафные санкции; у продавца такой возможности нет.

По истечении этого периода подписание и выполнение условий контракта становится обязательным для обеих сторон. Именно поэтому крайне важно подходить к подписанию compromis de vente обдуманно, избегая легкомысленных шагов.

Финансирование сделки купли-продажи недвижимости во Франции

В течение этого периода, и при обязательном условии, что вы намерены довести сделку до логического финала,  вам необходимо организовать перевод средств для оплаты депозита (в евро).

Как правило, депозит составляет 10% от «чистой» стоимости недвижимости. С этого момента, если вы решите выйти из сделки и разорвать все договоренности, вы рискуете потерять депозит. Единственная возможность остановить сделку без финансовых потерь – нарушение продавцом одного из пунктов договора и невыполнение условных оговорок.

Стоит уточнить, что подобная схема подходит для стандартной сделки купли-продажи вторичной недвижимости во Франции. У новостроек и объектов, купленных по схеме обратной аренды (Leaseback), могут быть разные графики платежей и иные условия контракта.

Ипотека во Франции

Любой иностранец, легально находящийся на территории Франции, и способный доказать свой уровень дохода, может претендовать на оформление ипотечного кредита. Преимуществами привлечения заемных средств являются рекордно низкие ставки по кредитам, стабильная экономическая ситуация в стране и медленно, но планомерно растущие цены на недвижимость Франции.

Проверка юридической чистоты объекта

Как только подписано соглашение compromis de vente, нотариус начинает юридический процесс проверки объекта. Сюда включается проверка права собственности на недвижимость и на земельный участок,  межевание и права доступа, наличие обременений и арестов.

Важно отметить, что во Франции отсутствует обязательная проверка частных разрешений на строительство, которые могут существовать рядом с вашим домом. Посетите местную мэрию, чтобы удостовериться, что сосед не собирается возводить новую постройку рядом с вашим домом. Попросите у чиновников plan communal, либо поручите эту работу своему агенту.

Сколько времени занимает процесс купли-продажи недвижимости во Франции?

Как правило, весь процесс, начиная с отправки ценового предложения и заканчивая подписанием акта приемки, занимает три-четыре месяца.

Налоговые и правовые вопросы

Помимо договора на покупку, у вас могут возникнуть индивидуальные сложности, например, в отношении права наследования, получения ВНЖ или ПМЖ, вопросов легализации доходов, налога на доходы и на прирост капитала. Эти нюансы стоит обсудить с русскоговорящим специалистом, который специализируется на французском законодательстве.

Окончательное подписание — Acte Authentique (Acte de Vente)

В определенный момент ваш риелтор или нотариус сообщат о предполагаемой дате  подписания окончательных документов Acte Authentique или Acte de Vente.

По возможности, вы должны лично присутствовать на подписании. Если вы не можете принять участие, то имеете право оформить доверенность.

Организуйте очередной просмотр недвижимости во Франции в день описания финальных документов. В заключительном контракте есть пункт, говорящий, что «объект передается в том состоянии, в котором пребывает на дату подписания», поэтому вам нужно знать, что имущество  ровно такое, как вы ожидаете, а не со снятыми полами, снесенными стенами и выбитыми окнами.

Вы должны учесть, что трансфер оставшейся суммы на баланс нотариуса занимает определенное время. Недвижимость во Франции не станет вашей до тех пор, пока за нее не выплачена полная сумма (включая заемные средства) и не переведены все связанные с покупкой сборы.

Как только вы подписали окончательный пакет документов, отправляйтесь в ближайший бар и насладитесь бокалом вина Франции! Если же вы еще не определились с местом, где можно начать новую жизнь, рекомендуем ознакомиться с подборкой лучших мест для покупки недвижимости во Франции.

* помните, что данное руководство предоставляется только для общих информационных целей и не предназначено для замены профессиональной консультации. В случае сомнений, проконсультируйтесь с агентом по продаже недвижимости, с юридическим или налоговым консультантом.

Шошина Ольга