Недвижимость в Канаде

Дата независимости	1 июля 1867 (Акт о Британской Северной Америке) 11 декабря 1931 (Вестминстерский статут 1931) 17 апреля 1982 (от Соединённого королевства)
Официальные языки	Английский, Французский
Столица	Оттава
Крупнейшие города	Торонто, Монреаль, Ванкувер, Калгари, Оттава
Форма правления	Конституционная монархия
Территория • Всего • % водной поверхн.	2-я в мире 9 984 670 км² 8,62 %
Население • Всего (2007) • Плотность	37-е в мире 33 091 228 чел. 3,29 чел./км²
ВВП • Итого (2008) • На душу населения	11-й в мире $1,571 трлн $47 066
Этнохороним	Канадец, канадка
Валюта	Канадский доллар (CAD, код 124)
Интернет-домен	.ca
Телефонный код	+1
Часовой пояс	UTC −3.5…−8

О КАНАДЕ

Экологическая обстановка

Чистота окружающей среды — в своем роде «умопомешательство» канадцев. Правительство, все слои общества, ученый мир и руководители предприятий объединили свои усилия для защиты природного наследия. Всеобщая заинтересованность в защите окружающей среды является неотъемлемой частью экономических и политических решений общества. Многие программы и исследования направлены на разработку и использование таких источников энергии, как солнечный свет, ветер, геотермальные воды, биомасса. Возможно поэтому при любой погоде над Канадой всегда голубое небо! Кстати, движение «Гринпис» родилось именно в Канаде.

Климатические особенности

Климат Канады характеризуется четырьмя ярко выраженными временами года. Условия весьма разнообразны и зависят, главным образом, от ландшафта — горных или водных массивов.
Самый теплый климат — вдоль границ с Соединенными Штатами, самое жаркое лето — в Манитобе, в центральной части страны, на юге Британской Колумбии и Онтарио. Природные зоны в Канаде как бы сдвинуты к югу. Климат Монреаля, лежащего на широте Симферополя, лишь немного теплее, чем в Москве. А на широте Москвы, в восточной Канаде — уже тундра

Досуг канадцев

Спорт очень популярен в Канаде. Канадцы — активный народ. Коньки, лыжи, хоккей, футбол, туризм, рыбная ловля, бейсбол и баскетбол очень распространены.
Домашние развлечения и видео бизнес переживают бум.
Однако это не значит, что канадцы забывают про другие виды отдыха. Имеется огромное количество мест для занятий спортом.
Атлантические провинции предлагают спокойные, чистые пляжи. В этом районе огромной популярностью пользуются маленькие отели.
Центральные провинции используют свои города для привлечения туристов. Многие люди, приезжающие в Оттаву — национальную столицу, любуются не только зданием Парламента, но и самым большим катком в мире на Ридо Каналь. Монреаль известен своими приветливыми жителями, налетом космополитизма и разнообразной ночной жизнью. Когда вы побываете в Квебеке, вы почувствуете себя во Франции 18 столетия: европейская архитектура и булыжные мостовые.
Западные провинции Альберта и Британская Колумбия — рай для горнолыжников. В горах множество отличных, лучших в Северной Америке мест для занятий горными лыжами. Горные лыжи очень популярны в Канаде и позволяют насладиться этим видом спорта не хуже, чем в Альпах.
Зимой многие летят во Флориду или Аризону в погоне за теплом. Эти штаты счастливы принять канадских туристов. Отдых во Флориде в течение января и февраля — обычное для Канады явление.
В Канаде существует множество различных типов семей. Все эти типы могут представлять собой браки между людьми, принадлежащими к разным этническим группам.
Большинство канадцев считают, что жизнь делится на два этапа — создать и поднять семью, а затем достичь своей главной цели. Это касается людей всех социальных прослоек, от рабочих фабрик до докторов и владельцев собственных компаний.
Широко распространены семьи с одним родителем. Многие подростки, уже получившие образование, не живут в своих семьях. Существует устойчивое мнение, что необходимо прожить самостоятельно хотя бы в течение нескольких лет. Наибольшее число молодоженов предпочитают жить отдельно от родителей.

Структура и организация риэлторского бизнеса в Канаде:

1. Критерии поиска и продажи недвижимости:
По сложившейся традиции на территории бывшего союза, люди привыкли заниматься поиском жилья самостоятельно, по газетным объявлениям, советам знакомых, объявлениям на столбах и заборах и только в последнее время стали обращаться в компании, занимающиеся недвижимостью профессионально. На территории бывшего СССР таких компаний множество и в зависимости от величины, каждая обладает своей базой данных. Человеку, решившему приобрести жильё, приходится обходить множество таких компаний со своими правилами и требованиями, перечитать кучу газет для подбора подходящего дома или квартиры. Канада и Америка в этой области продвинулись значительно дальше. В 1943 году был сформирован Canadian Association of Real Estate Boards с 1971 переименованная в The Canadian Real Estate Association (CREA)которая к 1996 году насчитывала 69000 членов организации. Основной целью которой стало создание единой для всех базы данных и доступом в нее только членов CREA. Попросту говоря это закрытая компьютерная система ( Multiple Listing Service) куда стекается огромная информация о наличии недвижимости со всех уголков КАНАДЫ.CREA это общеканадский совет в подчинении которого находятся более мелкие провинциальные советы, такие как Онтарийский (OREA) Ontario Real Estate Board. Здесь действуют общепринятые правила, код этики, свой трибунал, инспектора и т.д.К настоящему времени 95% всей недвижимости находится в распоряжении MLS. И только 5% недвижимости продается продавцом через общедоступную рекламу в средствах массовой информации, часто это та часть, которая не нашла спроса будучи выставленной на MLS и нуждается в дополнительной рекламе. Завоевав таким образом кредит доверия подавляющее большинство канадцев предпочитает пользоваться услугами профессиональных риэлторов.

2. Приобретение недвижимости и получение Канадского кредита для не резидентов Канады:
Mortgage ( ипотечная ссуда) Претендовать на ссуду для приобретения недвижимости в Канаде, может практически каждый, даже иностранец не имеющий статуса постоянного жителя страны (no resident). Процедура достаточно проста и обычно по времени занимает 5 банковских дней ( при наличии Agreement of Purchase and Sale ). Все, что для этого необходимо ( для resident ) — иметь кредитную историю и доказательство постоянного дохода, позволяющего обслуживать кредит. Эта категория клиентов может рассчитывать на минимальный Down Payment ( D . P ) ( наличная часть денег) — в размере 5%, а с 2003 года и вовсе без D. P., попросту говоря до 100% кредитных средств на покупку недвижимости до 400 000 $. Не резидент ( no resident ) может получить 50%-70% ссуду на покупку недвижимости в Канаде. Требованием будет доказательство постоянного дохода из любой страны. Необходимо заметить, что в отличии от европейских и азиатских стран, в Канаде эта процедура не облагается никакими дополнительными налогами и государственными сборами, что очень привлекательно для зарубежных инвесторов. Помимо всего, приобретая недвижимость, автоматически повышается кредитный рейтинг, что дает право получить дополнительный заем до 75% от стоимости недвижимости под льготный процент. Mortgage — в переводе с английского означает ипотека или ипотечный кредит, или другими словами закладная, то есть банк предоставляет долгосрочный целенаправленный кредит на покупку недвижимости, и сама недвижимость является залогом этого кредита, а лицо или лица, взявшие этот кредит обязуются выплачивать его банку в течение всего амортизационного периода (чаще всего 25 лет) в виде регулярных платежей, включающих в себя процентный интерес банка и собственно остаток долга ( interest and principal ).

Существующие виды Mortgage

Обычный ( conventional ) моргидж. При выборе такого вида кредита покупателю необходимо выплатить в качестве первого взноса ( down payment ) не менее 25% от стоимости недвижимости. На недостающую сумму — 75% и менее банк выдает кредит.
High Ratio моргидж — это кредит, выдаваемый банком на сумму от 75% до 95% от стоимости недвижимости, в то время как покупатель обязан внести в качестве первого взноса от 5 до 25%. По существующему законодательству такой вид кредита должен быть застрахован на случай неплатежеспособности заемщика или корпорацией Canada Mortgage and Housing Corporation ( CMHC ) или компанией Mortgage Insurance Company of Canada ( MICC ). В этом случае заемщик должен уплатить регистрационный взнос (около CAD 75) и сумму страховой премии (0.5 -3.75% от суммы кредита). Чем выше процент кредита, предоставляемый банком, тем выше процент, на основе которого подсчитывается сумма страховой премии. Обычно сумма страховой премии прибавляется к общей сумме кредита, но может быть выплачена и единовременно.
Несколько дополнительных характеристик, связанных с conventional и high ratio» mortgages. Open mortgage — открытая ссуда. Как правило, размер процента при открытой форме ссуды выше, но банк не препятствует в случае, если появится желание погасить любую часть ссуды не взимая с Вас за это никаких штрафов. Поскольку большинство кредиторов, как правило, позволяют в любое время изменить открытую форму ссуды на закрытую, имеет смысл взять такую ссуду в том случае, если размер процента в данный момент достаточно высок. Когда процент , идет на снижение и по Вашему мнению достиг наименьшей величины, Вы сможете его зафиксировать.
Closed mortgage — закрытая ссуда, в основном с более низким процентом и дает заемщику возможность планировать свои затраты на несколько лет вперед так, как выплаты неизменны на всем промежутке срока закрытия займа. В течении этого срока размер процента остается неизменным, но возможности Prepayment — погашение на более ранней стадии ограничиваются определенными условиями.
Second Mortgage — вторая ссуда, которую можно взять в дополнении к основной под более высокий процент и на более короткий срок, с возможностью погашения на любом этапе, без штрафных санкций. Обычно такую ссуду берут в случае, когда не достаточно денег на Down payment ( наличная часть денег ) и другими способами снизить Down Payment нет возможности.
Терминология Mortgage включает в себя широкий спектр специальных терминов, в которых неопытный покупатель может довольно легко запутаться. Вот, пожалуй, основные часто встречающиеся:

• Ccуда на покупку дома погашается регулярными платежами ( Blended Payments ). Часть выплаченных денег покрывает основную часть, то есть сумму , которая изначально одолжена ( Principal ). Остальное идет на обслуживание банковского процента ( Interest).
• Размер процента ( Interest Rate ) колеблется, в зависимости от положения на рынке. В зависимости от условий получения ссуды, процент банковского интереса может быть зафиксирован на определенном уровне, на определенный срок ( Fixed rate ) или меняться ежемесячно ( Variable Rate ).
• Даже при хорошей осведомленности не стоит пренебрегать мнением специалиста, проверить еще раз свою кредитную историю , просчитать свои возможности. Необходимо заранее выяснить, в каком финансовом учреждении на сегодняшний день условия наиболее выгодные. Не плохо обойти банки и побеседовать с Mortgage специалистами, а затем приниматься за поиски квартиры или дома Вашей мечты.

3. Виды жилья в Канаде

Краткий обзор рынка
Как хорошо известно, Канада является процветающим государством со стабильной экономикой и демократией.
Провинция Онтарио — одна из самых больших и быстро развивающихся провинций Канады. Как известно Канада ведет активную иммиграционную политику, вследствие чего возникает мощный иммиграционный поток приводящий к увеличению численности населения в основном в провинции Онтарио. Как следствие в этом районе очень оживленный рынок недвижимости и конкретно в Торонто.
Торонто это административный, финансовый и экономический центр Канады, приехавшие со всего света иммигранты составляют население из более чем ста национальностей.
Более 65 % большинства Канадских семей имеют свое собственное жилье. Это интересный факт. Несмотря на возможность всю жизнь жить без особых хлопот арендуя достаточно неплохое жилье по сравнительно небольшой цене большинство Канадцев являются приверженцами «Американской мечты «- это обладание своим собственным жильем.

Типы жилья существующего в Канаде

1. — Townhouse — городской дом.

Цены на такое жилье от 150 до 300 тысяч долларов . Площадь от 150 до 250 кв. м. Они могут иметь 2 или 3 спальни и 2 или 3 санузла. Располагаются такие дома в ряд стенка к стенке вдоль улицы. Каждая из семей имеет отдельный вход, гараж и участок земли.
Таунхаузы бывают 2 типов — свободного содержания — где все расходы по уборке, содержанию и ремонту несет сам хозяин, оплачивая только свет и тепло, кондоминиум — где все вышеперечисленные условия оплачиваются одной строго установленной помесячной платой всеми жильцами этого дома.

2. — Two-storey — стандартный дом.

Это 2 этажный дом и основном с 3 спальнями, гаражом на 1 или 2 машины, стоящим отдельно или заодно с домом . В таких домах существует бейсмент проще говоря это уровень ниже земли, используемый для тренажерных залов или как офис. Такой дом может быть отдельно стоящим или иметь общую стену и быть спаренным с еще одним домом.

3. — Condominium

Многоэтажный дом с отдельными квартирами . Цена 130-250 тысяч долларов может иметь от 1 до 3 спален, бывает двух видов, стандартный и класса люкс . Почти во всех случаях непременным атрибутом является наличие оздоровительного комплекса с тренажерным залом, сауной, бассейном и теннисными кортами. А также имеется подземный гараж и круглосуточная охрана. Эксклюзивные квартиры, находящиеся в деловом центре города могут иметьнесколько уровней и стоить более миллиона долларов.

4. — Detached Two-storey — отдельно стоящий дом повышенной комфортности.

Это обычно 4 спальные дома, размеры которого составляют 220-350 кв. м. стоимостью от300 до 400 тысяч канадских долларов. Имеется также бейсмент, используемый также как выше описано.

5. — Senior Executive- дом повышенной комфортности класса люкс.

4-5 спален, 4-5 ванных комнат, библиотека, кабинет, гостевая комната и большие холлы — это 1этаж. Непременным атрибутом могут являться гараж 2-4 машины иногда бассейн, площадь такого дома 300 кв. м. и выше. Такой дом находится на достаточном расстоянии от соседнего дома, участок позади дома будет в этом случае порядка 600 кв. м. и выше.

6. — Bungalo — отдельно стоящий одно этажный дом.

С 3-4 спальнями , 1-2 ванными комнатами и гаражом. Такой дом более растянут на участке, вследствие чего имеет большое подвальное помещение так называемый бейсмент, имеющий гораздо большую площадь , чем в обычных домах. Цена такого дома от 200 до 450 000 канадских долларов, располагается на участке земли около 500 кв. м. В зависимости от места расположения дом может иметь облицовку из кирпича, дерева, штукатурки.
Общим признаком для всех типов жилья (за небольшим исключением) является то, что в каждом из домов или квартир обязательно присутствует помещение для стирки белья со стиральной и сушильной машиной, кладовые помещения и стенные шкафы. Также надо отметить, что при продаже жилья в Канаде все кухонные помещения в основном оборудованы всем необходимым оборудованием включая плиту, холодильник и посудомоечную машину. При строительстве дома всегда включена центральная система кондиционирования воздуха, центральная пылесосная установка .

4. Вопрос : Кто и как оплачивает услуги Real Estate агента?

При покупке комиссионные агенту оплачивает продавец жилья. Комиссионные агента покупателя и агента продавца заложены и оговорены продавцом дома при составлении договора на продажу.

5. Сопутствующие расходы при покупке дома:

Помимо первоначальной суммы ( Down Payment ) или полной стоимости , покупатель оплачивает также дополнительные расходы:

• Государственный налог при передаче прав собственности ( Lend transfer Tax )
• Регистрационные платы на право собственности и кредит.
• Страховка дома (Hazard Insurance)
• Страхование кредитной суммы (CMHC or GE premium)- если заем превышает 75% стоимости. Сумма страховки обычно не сразу платится покупателем , а добавляется к сумме займа.
• Техническая инспекция дома ( если желает покупатель).
• Closing Arrangements — покрытие расходов выплаченных хозяином заранее (таксы, годовые платы на воду, свет итд.). Пример — Налог на собственность заплачен до конца года, а покупка в июне — с июня по декабрь уплаченные таксы возвращаются хозяину.
• Оплата услуг Адвоката.
• Затраты на переезд ( если есть таковые)

Пример подсчета расходов при покупке дома за $ 300 000:
1. Lend Transfer tax — 2975$
2. Registration Fee — 400$
3. Insurance Fee — 36$
4. Home Inspection — 350$
5. Lawyers Fee — 500$
—————————————-
Итого: 4261$

6. ИНВЕСТИЦИИ

Сегодня почти каждый хозяин какой либо собственности к Канаде в сущности рассматривает свой объект как инвестмент.
Нынешний рост рыночной стоимости недвижимости 7-12% в год, а в некоторых районах достигал 18%.
Часто можно услышать как новые иммигранты , не привыкшие к таким цифрам называют это бумом со скорым крахом. Но недвижимость это отражение состояния экономики и политики страны , а Торонто и Онтарио являются одним из наиболее развитых регионов Канады. Сегодня Торонто это центр миграции местного населения, иммиграции и притока капитала со всего мира.
Муниципальные службы ежегодно регистрируют учет заявлений на строительство фундаментов от строительных организаций и в соответствии с этим прогнозируют бюджет и дальнейшее развитие того или иного района города. Отчеты показывают что на 2007 год планируется заложить на 14% фундаментов больше чем в прошлом, тоже рекордном году.
Канада не препятствует и иностранным инвесторам приобретать недвижимость с кредитованием в Канадских банках. Никаких дополнительных госналогов и сборов для иностранцев не предусмотрено, что выглядит очень заманчиво.
Покупка недвижимости в Канаде и имея планы начать иммиграционный процесс по бизнес иммиграции намного повышает ваши шансы при прохождении процесса. Статистика показывает что самый большой финансовый капитал имеющийся у подавляющего большинства всемирно известных миллионеров — миллиардеров приобретен не из фабрик- заводов- газет — пароходов, а из простого владения недвижимым имуществом.
В 2003 году снят потолок стоимости приобретения недвижимости с 5% первоначальной стоимости (оставшиеся 95% — кредит банка). С 2003 года вступила в силу программа, позволяющая покупать недвижимость с 0% Down Payment. Что само по себе показательно — банки не видят и не прогнозируют обвалов стоимости в ближайшие годы, предоставляя кредиты на таких условиях.

ТИПЫ ИНВЕСТМЕНТА :

• Приобретение участка земли под застройку в благополучных и перспективных районах.
• Поиск и приобретение дома требующего ремонта , реконструкции с целью последующей продажи.
• Приобретение на инвестмент существующего дома , квартиры в перспективных районах с дальнейшей гарантированной сдачей в наем (с полным погашением всех расходов по содержанию недвижимости и обслуживанию ссуды ).
• Приобретение коммерческих объектов и структур для ведения бизнеса и сдачи внаем (кафе, закусочные, магазины, прачечные итд.)
• Приобретение Доли в строительстве нового жилья до начала строительного процесса.
• Приобретение многоквартирного дома с гарантируемой сдачей в наем. (При необходимости долговременный договор по сдаче на весь срок инвестмента от компании «Success»). Постоянно растущая стоимость объекта будет Вашим дополнительным доходом.

Для не резидентов:

• Первоначальный взнос не менее 35% от стоимости , остальные 65% -кредитные средства от ведущих финансовых институтов Канады. Процент обслуживание кредита 4,5- 5,2% , амортизационный период 10-25 лет.
• Если недвижимость сдается в аренду- прибыль будет переводиться на Ваш счет в Канаде или в России.
• При необходимости Вам будет предоставлен Supervisor за Вашей собственностью.
• В случае продажи Вы оформляете доверенность на продажу (Power of Attorney) у Канадского адвоката и наша компания продаст Вашу собственность в случае невозможности самому прибыть в Канаду. Доверенный Вами адвокат перечислит вырученные средства на Ваш счет в Канаде или России.

Жизнь — непредсказуемая штука, и даже если не собирались сегодня , а завтра все таки возникнет решение о ведении бизнеса в Канаде, переезде или необходимости обучения подросших детей в университетах Канады , помните что Вы обладатель недвижимости в самой стабильной точке планеты.